12 propo­si­tions pour le loge­ment


Je râle souvent, je diffuse pas mal de liens d’opi­nion. Parfois il faut finir par se jeter à l’eau, alors j’ai tenté de forma­li­ser un peu ce que je pense sur certains sujets.

Je sais que certaines propo­si­tions ne sont pas neuves. Je sais même que certaines sont déjà appli­cables, je parle de les appliquer réel­le­ment et complè­te­ment. Je sais aussi que ces posi­tions contiennent une part d’idéa­lisme. C’est conscient et volon­taire. Sans prag­ma­tisme nous n’avançons pas, mais l’idéa­lisme nous donne la direc­tion à prendre. Il faut non seule­ment avan­cer mais aussi le faire dans la bonne direc­tion, les deux sont indis­so­ciables.

Enfin, bien entendu, toute évolu­tion demande une mise en œuvre progres­sive. C’est impli­cite et ne comp­tez pas sur moi pour mettre des précau­tions oratoires à chaque phrase.

Bulle immo­bi­lière et aides publiques

Le loge­ment repré­sente une part trop impor­tante des budgets. Malgré toutes nos aides, ou plutôt à cause d’elles, la situa­tion reste plus diffi­cile que dans les autres pays.

Un temps on souhaite faci­li­ter le loge­ment en propo­sant une aide, mais assez rapi­de­ment les proprié­taires augmentent le loyer en consé­quence. Si vous pouviez faire l’ef­fort avant, vous le pour­rez après, et la diffé­rence va dans la poche du proprié­taire.

Évidem­ment si le loge­ment est plus rentable, le prix augmente à l’achat. Du coup on fait des aides à l’ac­ces­sion à la propriété et là aussi évidem­ment ça ne fait qu’aug­men­ter les prix en atter­ris­sant dans les finances des proprié­taires actuels.

Malheu­reu­se­ment la logique s’auto-entre­tient, augmen­tant le besoin d’aide et les prix. Il n’y a même pas forcé­ment de visée spécu­la­tive de l’es­sen­tiel des proprié­taires : Ceux qui n’ont qu’une seule propriété ont au mieux un jeu à somme nulle.

Cette hausse perma­nente ne sert que sont ceux qui sont déjà dans le système avec un parc impor­tant. Eux empochent au final toute la bulle immo­bi­lière, finan­cée entre autre par les aides publiques.

Il faut être clair qu’une baisse géné­ra­li­sée béné­fi­cie­rait à tous, y compris aux proprié­taires actuels. Certes ils vendraient moins cher en cas de départ, mais leur besoin de finan­ce­ment pour ache­ter le loge­ment suivant est aussi réduit d’au­tant. Tout au plus ils pour­ront avoir l’im­pres­sion d’avoir « payé cher pour rien », mais ils ne perdront pas de sous et ne seront pas dans une situa­tion plus néga­tive qu’ac­tuel­le­ment.

Achat, vente, et acces­sion à la propriété

Solu­tion simple : Taxer (plus) forte­ment les plus-values sur l’achat-revente, et encore plus forte­ment quand il ne s’agit pas d’un loge­ment prin­ci­pal. On peut même imagi­ner faire tempo­rai­re­ment des allè­ge­ments d’im­pôts sur les moins-values du loge­ment prin­ci­pal, pour encou­ra­ger les baisses tout en amor­tis­sant un peu l’im­pact sur les proprié­taires. Bien entendu cela demande d’ar­rê­ter en paral­lèle les aides à l’ac­ces­sion à la propriété, qu’elles soient à desti­na­tion des promo­teurs ou des ache­teurs, qu’elles soient directes, via des allè­ge­ment ou par d’autres moyens indi­rects.

Cela revient fina­le­ment à trans­fé­rer les aides à l’achat qui contri­buent à la hausse, dans des aides qui compensent et encou­ragent les baisses à la vente.

  1. Forte­ment taxer les plus-values sur les achats-ventes de loge­ment
  2. Réali­ser tempo­rai­re­ment des allè­ge­ments d’im­pôts en cas de moins-value
  3. Arrê­ter toutes les aides publiques à l’ac­ces­sion à la propriété

Prix des loca­tions

Une fois le système amorcé pour l’achat-vente, on pourra dimi­nuer les aides à la loca­tion en consé­quence (le loge­ment étant moins cher, la pres­sion retom­bant sur les loyers sera elle aussi plus faible, rendant moins néces­saires les aides).  Les seules aides perti­nentes qui n’en­cou­ragent pas la hausse des loyers ou du prix des surfaces, sont celles qui limitent le prix du loyer, comme les HLM.

Dans d’autres pays les loge­ments grand stan­ding sont parfois loués à prix plan­cher à des étudiants, qui en échangent en prennent grand soin. Ça coute moins cher que de ne pas louer, et le loge­ment est entre­tenu. C’est exac­te­ment l’ef­fet à recher­cher : que louer soit moins cher que de lais­ser vacant. Pour ça ce n’est pas une aide qu’il faut, sinon elle augmen­tera d’au­tant la renta­bi­lité, et donc les prix à l’achat-vente, mais bien une (forte) taxe aux surfaces vacante depuis plus de quelques mois. Je parle de surfaces pour inclure aussi les bureaux, sinon un effet pervers serait de rendre moins inté­res­sants la construc­tion de loge­ments et que les inves­tis­seurs se retournent vers la construc­tion exclu­sive de bureaux.

  1. Dimi­nuer les aides à la loca­tion jusqu’à extinc­tion
  2. Taxer forte­ment les surfaces vacantes
  3. Mettre en œuvre les réqui­si­tions de loge­ments vacants

Accès à la loca­tion

Les problèmes de loca­tion ne s’ar­rêtent pas au simple montant du loyer. Il faut à certains endroits plusieurs cautions person­nelles de proches ou amis, un revenu au moins équi­valent à quatre fois le loyer (fiches de paie à l’ap­pui), emploi CDI obli­ga­toire, histo­rique de des paie­ments sur les loca­tions précé­dentes (je vous assure, on le demande), quand ce n’est pas plus loin (copie des décla­ra­tions d’im­pôts du loca­taire ainsi que de toutes ses cautions).

J’au­rai envie d’en­ca­drer très plus stric­te­ment les pièces et les infor­ma­tions qu’on peut deman­der, ou non, dans un dossier. Je sais que forcé­ment les gens deman­de­ront quand même offi­cieu­se­ment, mais une vraie pres­sion et volonté poli­tique peuvent faire dégon­fler douce­ment les pratiques. Si les excès persistent, on peut aussi léga­le­ment auto­ri­ser le loca­taire à mentir et à produire de faux docu­ments (unique­ment à cet usage) à tout proprié­taire qui ferait des demandes illé­gales. Cela permet de ne pas jouer sur la répres­sion mais simple­ment de rendre caduques et inutiles toutes les demandes exces­sives.

Si cela peut vous sembler exagéré, pensez qu’une entre­prise clas­sique n’a, elle, pas toujours le droit de refu­ser une vente à un parti­cu­lier. Un maga­sin n’a pas le droit d’être réservé aux cadres mariés sans enfants. Sans en arri­ver à ce niveau là, il n’est pas forcé­ment légi­time ni bon pour notre société que le proprié­taire puisse aller aussi loin qu’il le souhaite dans la sélec­tion. C’est son bien, mais à partir du moment où il passe sur le marché de loca­tion public, il n’y a rien qui s’op­pose à respec­ter des règles de neutra­lité et de libre accès, au contraire.

  1. Enca­drer très forte­ment les pièces et infor­ma­tions que le proprié­taire peut deman­der au loca­taire

Garan­tie des proprié­taires

Restreindre la sélec­tion des loca­taires c’est aussi restreindre les possi­bi­li­tés de se prému­nir contre les impayés. Or s’il peut être légi­time de faci­li­ter l’ac­cès à la loca­tion et de rendre extrê­me­ment diffi­cile l’ex­pul­sion de loca­taires débi­teurs, le droit au loge­ment est à assu­rer par la société et l’état, pas à porter par un proprié­taire parti­cu­lier. C’est là qu’il faut inter­ve­nir.

Il doit exis­ter une procé­dure rapide et simple contre un loca­taire débi­teur. Cette procé­dure doit pouvoir mener soit vers un statu quo (si le proprié­taire a consciem­ment loué à quelqu’un qui n’avait pas les ressources), une expul­sion rapide et réel­le­ment mise en œuvre (proba­ble­ment essen­tiel­le­ment pour un loca­taire de mauvaise foi), ou vers une garan­tie de paie­ment de la part de l’état (qui assume alors son rôle de four­nir un loge­ment à tous).

Charge à l’état de se récu­pé­rer sa mise vers le loca­taire si c’est faisable plus tard, d’im­po­ser trans­fé­rer vers un autre loge­ment plus adapté si la situa­tion perdure, ou de finir par une expul­sion si cela se révèle vrai­ment le plus perti­nent. Dans tous les cas cela devient une affaire entre l’état et le loca­taire, dans laquelle le proprié­taire n’a plus part et plus d’in­té­rêt.

L’état devra certes finan­cer cette garan­tie mais le droit à loge­ment décent est bien une charge qui doit lui incom­ber à lui. Disons que je préfère finan­cer ça que la somme de toutes les aides à l’achat ou à la loca­tion. La taxe sur les loge­ments vacants peut aussi alimen­ter ce même fond de garan­tie. Enfin, pour ceux qui n’aiment pas la gestion publique, rien n’em­pêche d’en délé­guer la gestion à des pres­ta­taires privés comme le 1 % loge­ment.

  1. Faci­li­ter la réso­lu­tion des impayés par une garan­tie de l’état (ou une expul­sion rapide si c’est perti­nent)

Amélio­rer le loge­ment social et le loge­ment d’ur­gence

Quand je vois dans le projet socia­liste de monter à 25 % le loge­ment social, j’ai­me­rai juste qu’on arrive à respec­ter les 20 % partout. Cela implique de monter sérieu­se­ment le montant des amendes et de les faire appliquer partout plus stric­te­ment, et plus préci­sé­ment, quar­tier par quar­tier s’il le faut.

En réalité c’est encore plus fine­ment qu’il faudrait aller, en impo­sant à tout nouveau projet d’en­ver­gure suffi­sam­ment impor­tante d’in­clure direc­te­ment 20 % de loge­ment social. Si un immeuble ou un lotis­se­ment se monte, cela veut dire que 20 % de la surface doit être du loge­ment social. Sans excep­tion.

Il faut aussi mettre réel­le­ment en œuvre la capa­cité du préfet à prendre en main les choses quand la collec­ti­vité ne bouge pas ou pas assez vite. Il en a les moyens, il manque juste une volonté poli­tique.

Enfin, et je mets ça en rela­tion avec le point précé­dent, il doit être possible pour l’état de prendre d’of­fice un bail proposé au public (au prix proposé initia­le­ment par le proprié­taire, mais sans possi­bi­lité de refu­ser par ce dernier). Un bail proposé par une agence ou une annonce doit pouvoir être contracté par l’état en prio­rité. Charge à l’état d’y mettre ceux qui sont en urgence, et éven­tuel­le­ment de propo­ser un loyer plus faible (en payant la diffé­rence). Cela permet­trait de gérer en partie et tempo­rai­re­ment les besoins d’ur­gence. Je ne parle en réalité pas de pouvoir le faire, mais de le faire effec­ti­ve­ment.

  1. Augmen­ter les amendes pour faire respec­ter le 20 % social, en étant plus strict
  2. Impo­ser 20 % de loge­ment social dans tout nouveau projet suffi­sam­ment impor­tant
  3. Réel­le­ment mettre en œuvre les moyens qu’a le préfet pour impo­ser du loge­ment social aux collec­ti­vi­tés qui ne bougent pas
  4. Louer du parc privé au nom de l’état pour y héber­ger les gens en ayant besoin

16 réponses à “12 propo­si­tions pour le loge­ment”

  1. Pour la question de la vacance :
    1 – il faut pouvoir la démontrer (une armée d’huissiers ?)
    2 – ça n’a pas forcément de sens en-dehors de certaines zones. Par chez moi, il y a à peu près zéro problème de logements, et on a aussi un certains nombres de logements vacants => la question c’est aussi celle de la répartition de la population sur le territoire

  2. Très bon raisonnement, très intelligent, mais invendable politiquement parlant : il faut d’avantage parler au cœur et moins à l’intelligence des électeurs.

  3. Pour ce qui est de démontrer la vacance, un espace vide c’est assez facile à démontrer. Tu verras d’ailleurs que les mairies réagissent assez vite pour demander une taxe d’habitation quand un logement autrefois vide semble d’un coup occupé.
    Après effectivement, si on n’a pas connaissance de la vacance, on ne peut rien y faire. Maintenant s’il y a vraiment une pression sur le logement, on peut faire confiance aux associations pour les trouver et les signaler les logements vides. Ça ne me parait pas une difficulté insurmontable.

    Pour ton premier point (qui rejoint finalement le second) : la réquisition est un outil, pas une obligation. S’il n’y a pas de besoin ou que la pression n’est pas suffisamment importante pour trouver les vacances, et bien il n’y aura pas de réquisition. Qu’il n’y ait pas de besoin est positif, on ne s’occupe que de là où il y en a un.

  4. Bonjour

    Je viens de lire les propositions et je reste particulièrement dubitatif concernant le point 7.
    Je vois 2 cas de figures de location via un particulier, via une agence.
    Dans le cas des particuliers, les documents demandés hors la loi ou non resteront à la discrétion du propriétaire. Comme il sera le seul décisionnaire, il pourra toujours justifier son refus sur un autre point que les documents fournis.

    Dans les cas des régies, je pense que c’est pire, car elles ont pour justifier leur choix, un comité de sélection pour être « les plus justes » vis à vis des dossiers soumis, en gros c’est une grosse boite noire qui fera ce qu’elle voudra et aura toujours un justificatif de refus.

    Cette proposition ne changera pas grand chose, car en théorie, la liste des documents à remettre est déjà fortement encadrée. Vu la quantité de cas possibles, il semble impossible de faire un contrôle réel (à moins de jouer bigbrother).
    Il y aura donc probablement une opacité accrue sur les motivations d’affectation des dossiers.

  5. Taxer la revente: meilleur moyen d’encourager l’inflation, la location au black, les dessous de table,.
    Quid du contrôle des agences immobilières qui ne sont pas étrangères à l’inflation et dont l’utilité est plus que discutable.
    Quid du prélèvement effectué par les notaires, dont les revenus (pour des officiers ministériels en situation de monopole) sont à mon sens…anachroniques.
    Sans parler de l’arrivée massive de clients européens dont le pouvoir d’achat est bien supérieur.

  6. Pour ce qui est de la location, le problème récurent sur les refus de louer sont dû à des garants ne justifiant pas de revenus suffisant.
    La solution de l’état garant des impayés permettrait de débloquer beaucoup de chose. Ce dernier pouvant facilement récupérer sont dû via les services fiscaux par exemple.

    Pour ce qui est des pièces et informations que le propriétaire peut demander au locataire, elles sont déjà encadrés légalement.

  7. Quand une régie leur demande ou accepte trop de documents, il peut être envisageable pour des associations de prouver la chose. On n’évitera jamais l’arbitraire et les excès, mais on peut faire évoluer les pratiques dans le bon sens. Je ne dis pas que c’est facile, mais qu’on peut faire des choses s’il y a une volonté politique, et que pour l’instant elle manque.

    Sur le problème de la répression j’aime justement bien l’idée aussi d’autoriser les gens à produire des faux quand il s’agit clairement de documents illégitimes. Ça rend totalement futile de demander ces documents, ou même de les accepter, sans demander des enquêtes de police digne de romans d’espionnage. J’ai juste peur des effets de bord, mais le concept de base pourrait avoir un effet immédiat.

    Ensuite non, je ne veux pas faire de différence entre un particulier et une régie ici. Si le filtre est légitime pour l’un, il l’est pour l’autre.

    Après sur la boite noire, c’est déjà le cas. Sauf à imposer à un propriétaire de prendre le premier candidat satisfaisant une série de critères objectifs non discriminants (ce qui me parait encore plus difficile et à réaliser et à faire passer dans l’opinion), le feeling reste encore un des critères les plus importants, y compris avec les régies (sisi).

  8. Attention, je ne taxe pas la revente mais la plus-value. C’est nettement différent parce que la taxe dépend de l’inflation. Si en plus on fait une taxe non linéaire sur cette plus-value, ça peut limiter sans encourager à augmenter encore plus pour compenser la taxe.
    Pour la location au noir, je vois mal en quoi une taxe sur les plus-values de revente encouragerait à louer au noir. C’est d’autant plus vrai qu’avec une taxe à la vacance, la location au noir devient d’un coup moins intéressante (vu qu’officiellement le logement devient vacant).

    Pour le prélèvement des notaires c’est une question un peu orthogonale, et qui touche à bien d’autres problématiques. Je n’ai pas assez réfléchit à la question pour y donner mon avis (même si effectivement, savoir qu’on donne un numerus clausus à la profession à plus haut revenu moyen en France me gêne un peu). Mais là aussi attention : ils prennent une taxe sur le montant total, je ne parlais que de taxer la plus-value. L’incitation à baisser ou augmenter le prix de vente est très différente, voire opposée.

    Pour l’arrivée des clients au pouvoir d’achat supérieur tu veux faire quoi ? interdire les gens riches ou bloquer les frontières ? Je me contente de parler des problèmes où j’ai au moins une proposition. En as tu une ?

  9. Ok pour la plus-value.
    Pour la loc au noir, c’est tout simplement que pour échapper à une taxation sur la revente (telle que je l’avais compris initialement), certains propriétaire seront tentés de louer, et parfois au noir (discussion récente avec quelques connaissances).
    Pour les notaires et agences, je voulais simplement indiquer qu’une part non négligeable de la somme déboursée par un acheteur leur était versée.
    Pour les étrangers, c’est une question délicate et je n’ai pas de solution miracle. Je ne savais pas qu’il était interdit de désigner un facteur qui participe à l’inflation immobilière sans donner de solution. Vraiment désolé.

  10. Désolé pour la fin, j’ai effectivement été un peu agressif, et ce n’était pas mon intention. Je l’ai pris pour moi alors que je n’aurai pas du. Merci de l’avoir fait.

  11. Achat, vente, et accession à la propriété: je vais me permettre une approche complémentaire. Un grand nombre de transaction immobilière se passe par des agences. À l’époque, quand les prix étaient « raisonnables », que leur commission soit de 5 à 10% était acceptable. De nos jours, leur rémunération n’a plus aucune commune mesure avec le service rendu: prendre 13K€ sur une vente à 230K€ (net vendeur) pour filtrer des candidats et faire trois visites par semaine et sur-réaliste.
    De plus, (je garde cet exemple) ces 13K€ à la charge de l’acheteur ne sont pas neutres: lors de la revente, le propriétaire va être tenté de reporter ces 13K€, puisque lorsqu’il a acheté, il a acheté une maison à 243K€, pas 230K€: c’est un effet de levier mécanique horrible qui enrichie toujours plus les agence immobilière, sans nouveau service rendu.
    Il me semble raisonnable de plafonner la valeur absolue de la commission qu’un agent immobilier demander, en plus de sa valeur proportionnelle.

    PS: merci pour ce très bon billet.

  12. Plafonner en valeur absolue voudrait dire mettre fin aux prix libres dans ce domaine. Sauf à vraiment considérer que les agences sont *le* responsable de tout le problème de logement, c’est assez difficile je pense.

    Par contre le fait que les agences soient intéressés au gonflement de la bulle est effectivement un problème (vu qu’ils sont moteurs sur la définition des prix). Je ne sais pas si c’est vraiment un des leviers principaux, si même si on peut faire quelque chose dans ce domaine.

  13. Oui mais tu ne parles pas que de réquisition, mais de « Taxer fortement les surfaces vacantes ». Personnellement, et si on parle de politique (au sens de l’organisation de la société), je serai plutôt favorable à inciter les entreprises et les gens à se répartir sur le territoire, plutôt que de chercher à palier les limitations de l’entassement des gens et des entreprises en des points donnés, ce qui me semble plutôt être l’approche de tes 12 propositions.

  14. Je dois être trop honnête car autour de moi, mes connaissances hors famille préfèrent frauder les documents demandés afin de louer sinon ça serait cause perdue.

    Pour ma part, ça fait un bout de temps que j’économise (tout en m’autorisant des choses quand même) donc j’ai un apport conséquent mais c’est ma famille qui a fini par me faire un prêt sans intérêt car sinon je serai toujours à la recherche du fameux CDI et du salaire idéal. En moyenne, je gagne le salaire médian (1.500 euros), souvent celui qui donne plein d’obligations sans en tirer aucun avantage comparé aux tranches sociales/fiscales inférieures et supérieures.

    J’habite l’Ile-de-France, mon métier est pratiqué en très grande majorité dans cette région, tous comme les études qui vont avec. Je déplore l’état actuel de Paris car ces habitants sont soient des classes populaires ou des classes supérieures. Les classes intermédiaires sont exclues. Un extrême ou l’autre.

    En écrivant ces mots, je me rends compte que ça se résume pas à la ville de Paris mais par exemple à la mienne, j’ai choisi mon futur appartement qui se construit dans un quartier où je sais que mon (futur) bien immobilier côtoiera des propriétaires ou locataires ayant la même exigence que moi. J’aurai voulu changer de quartier, me rapprocher de certaines infrastructures de transports mais déjà actuellement, les biens présents ne sont pas entrenus. Et sans le vouloir, la mairie (socialiste) qui a validé ces projets de construction construit des ghettos (ce qui est plutôt contraire à son idéologie).

    Je fais sans doute me faire taper sur les doigts mais trouvez-vous normal que des étudiants n’habitant pas la région puise étudier dans une autre alors que l’Etat leur propose la même formation dans la leur ? Ça réduirait de beaucoup le problème du logement étudiant, non ? (et améliorait sans aucun doute le niveau déplorable en sortie de fin d’études supérieures quand on voit un échec à 50% des établissements publics).

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