Je râle souvent, je diffuse pas mal de liens d’opinion. Parfois il faut finir par se jeter à l’eau, alors j’ai tenté de formaliser un peu ce que je pense sur certains sujets.
Je sais que certaines propositions ne sont pas neuves. Je sais même que certaines sont déjà applicables, je parle de les appliquer réellement et complètement. Je sais aussi que ces positions contiennent une part d’idéalisme. C’est conscient et volontaire. Sans pragmatisme nous n’avançons pas, mais l’idéalisme nous donne la direction à prendre. Il faut non seulement avancer mais aussi le faire dans la bonne direction, les deux sont indissociables.
Enfin, bien entendu, toute évolution demande une mise en œuvre progressive. C’est implicite et ne comptez pas sur moi pour mettre des précautions oratoires à chaque phrase.
Bulle immobilière et aides publiques
Le logement représente une part trop importante des budgets. Malgré toutes nos aides, ou plutôt à cause d’elles, la situation reste plus difficile que dans les autres pays.
Un temps on souhaite faciliter le logement en proposant une aide, mais assez rapidement les propriétaires augmentent le loyer en conséquence. Si vous pouviez faire l’effort avant, vous le pourrez après, et la différence va dans la poche du propriétaire.
Évidemment si le logement est plus rentable, le prix augmente à l’achat. Du coup on fait des aides à l’accession à la propriété et là aussi évidemment ça ne fait qu’augmenter les prix en atterrissant dans les finances des propriétaires actuels.
Malheureusement la logique s’auto-entretient, augmentant le besoin d’aide et les prix. Il n’y a même pas forcément de visée spéculative de l’essentiel des propriétaires : Ceux qui n’ont qu’une seule propriété ont au mieux un jeu à somme nulle.
Cette hausse permanente ne sert que sont ceux qui sont déjà dans le système avec un parc important. Eux empochent au final toute la bulle immobilière, financée entre autre par les aides publiques.
Il faut être clair qu’une baisse généralisée bénéficierait à tous, y compris aux propriétaires actuels. Certes ils vendraient moins cher en cas de départ, mais leur besoin de financement pour acheter le logement suivant est aussi réduit d’autant. Tout au plus ils pourront avoir l’impression d’avoir « payé cher pour rien », mais ils ne perdront pas de sous et ne seront pas dans une situation plus négative qu’actuellement.
Achat, vente, et accession à la propriété
Solution simple : Taxer (plus) fortement les plus-values sur l’achat-revente, et encore plus fortement quand il ne s’agit pas d’un logement principal. On peut même imaginer faire temporairement des allègements d’impôts sur les moins-values du logement principal, pour encourager les baisses tout en amortissant un peu l’impact sur les propriétaires. Bien entendu cela demande d’arrêter en parallèle les aides à l’accession à la propriété, qu’elles soient à destination des promoteurs ou des acheteurs, qu’elles soient directes, via des allègement ou par d’autres moyens indirects.
Cela revient finalement à transférer les aides à l’achat qui contribuent à la hausse, dans des aides qui compensent et encouragent les baisses à la vente.
- Fortement taxer les plus-values sur les achats-ventes de logement
- Réaliser temporairement des allègements d’impôts en cas de moins-value
- Arrêter toutes les aides publiques à l’accession à la propriété
Prix des locations
Une fois le système amorcé pour l’achat-vente, on pourra diminuer les aides à la location en conséquence (le logement étant moins cher, la pression retombant sur les loyers sera elle aussi plus faible, rendant moins nécessaires les aides). Les seules aides pertinentes qui n’encouragent pas la hausse des loyers ou du prix des surfaces, sont celles qui limitent le prix du loyer, comme les HLM.
Dans d’autres pays les logements grand standing sont parfois loués à prix plancher à des étudiants, qui en échangent en prennent grand soin. Ça coute moins cher que de ne pas louer, et le logement est entretenu. C’est exactement l’effet à rechercher : que louer soit moins cher que de laisser vacant. Pour ça ce n’est pas une aide qu’il faut, sinon elle augmentera d’autant la rentabilité, et donc les prix à l’achat-vente, mais bien une (forte) taxe aux surfaces vacante depuis plus de quelques mois. Je parle de surfaces pour inclure aussi les bureaux, sinon un effet pervers serait de rendre moins intéressants la construction de logements et que les investisseurs se retournent vers la construction exclusive de bureaux.
- Diminuer les aides à la location jusqu’à extinction
- Taxer fortement les surfaces vacantes
- Mettre en œuvre les réquisitions de logements vacants
Accès à la location
Les problèmes de location ne s’arrêtent pas au simple montant du loyer. Il faut à certains endroits plusieurs cautions personnelles de proches ou amis, un revenu au moins équivalent à quatre fois le loyer (fiches de paie à l’appui), emploi CDI obligatoire, historique de des paiements sur les locations précédentes (je vous assure, on le demande), quand ce n’est pas plus loin (copie des déclarations d’impôts du locataire ainsi que de toutes ses cautions).
J’aurai envie d’encadrer très plus strictement les pièces et les informations qu’on peut demander, ou non, dans un dossier. Je sais que forcément les gens demanderont quand même officieusement, mais une vraie pression et volonté politique peuvent faire dégonfler doucement les pratiques. Si les excès persistent, on peut aussi légalement autoriser le locataire à mentir et à produire de faux documents (uniquement à cet usage) à tout propriétaire qui ferait des demandes illégales. Cela permet de ne pas jouer sur la répression mais simplement de rendre caduques et inutiles toutes les demandes excessives.
Si cela peut vous sembler exagéré, pensez qu’une entreprise classique n’a, elle, pas toujours le droit de refuser une vente à un particulier. Un magasin n’a pas le droit d’être réservé aux cadres mariés sans enfants. Sans en arriver à ce niveau là, il n’est pas forcément légitime ni bon pour notre société que le propriétaire puisse aller aussi loin qu’il le souhaite dans la sélection. C’est son bien, mais à partir du moment où il passe sur le marché de location public, il n’y a rien qui s’oppose à respecter des règles de neutralité et de libre accès, au contraire.
- Encadrer très fortement les pièces et informations que le propriétaire peut demander au locataire
Garantie des propriétaires
Restreindre la sélection des locataires c’est aussi restreindre les possibilités de se prémunir contre les impayés. Or s’il peut être légitime de faciliter l’accès à la location et de rendre extrêmement difficile l’expulsion de locataires débiteurs, le droit au logement est à assurer par la société et l’état, pas à porter par un propriétaire particulier. C’est là qu’il faut intervenir.
Il doit exister une procédure rapide et simple contre un locataire débiteur. Cette procédure doit pouvoir mener soit vers un statu quo (si le propriétaire a consciemment loué à quelqu’un qui n’avait pas les ressources), une expulsion rapide et réellement mise en œuvre (probablement essentiellement pour un locataire de mauvaise foi), ou vers une garantie de paiement de la part de l’état (qui assume alors son rôle de fournir un logement à tous).
Charge à l’état de se récupérer sa mise vers le locataire si c’est faisable plus tard, d’imposer transférer vers un autre logement plus adapté si la situation perdure, ou de finir par une expulsion si cela se révèle vraiment le plus pertinent. Dans tous les cas cela devient une affaire entre l’état et le locataire, dans laquelle le propriétaire n’a plus part et plus d’intérêt.
L’état devra certes financer cette garantie mais le droit à logement décent est bien une charge qui doit lui incomber à lui. Disons que je préfère financer ça que la somme de toutes les aides à l’achat ou à la location. La taxe sur les logements vacants peut aussi alimenter ce même fond de garantie. Enfin, pour ceux qui n’aiment pas la gestion publique, rien n’empêche d’en déléguer la gestion à des prestataires privés comme le 1 % logement.
- Faciliter la résolution des impayés par une garantie de l’état (ou une expulsion rapide si c’est pertinent)
Améliorer le logement social et le logement d’urgence
Quand je vois dans le projet socialiste de monter à 25 % le logement social, j’aimerai juste qu’on arrive à respecter les 20 % partout. Cela implique de monter sérieusement le montant des amendes et de les faire appliquer partout plus strictement, et plus précisément, quartier par quartier s’il le faut.
En réalité c’est encore plus finement qu’il faudrait aller, en imposant à tout nouveau projet d’envergure suffisamment importante d’inclure directement 20 % de logement social. Si un immeuble ou un lotissement se monte, cela veut dire que 20 % de la surface doit être du logement social. Sans exception.
Il faut aussi mettre réellement en œuvre la capacité du préfet à prendre en main les choses quand la collectivité ne bouge pas ou pas assez vite. Il en a les moyens, il manque juste une volonté politique.
Enfin, et je mets ça en relation avec le point précédent, il doit être possible pour l’état de prendre d’office un bail proposé au public (au prix proposé initialement par le propriétaire, mais sans possibilité de refuser par ce dernier). Un bail proposé par une agence ou une annonce doit pouvoir être contracté par l’état en priorité. Charge à l’état d’y mettre ceux qui sont en urgence, et éventuellement de proposer un loyer plus faible (en payant la différence). Cela permettrait de gérer en partie et temporairement les besoins d’urgence. Je ne parle en réalité pas de pouvoir le faire, mais de le faire effectivement.
- Augmenter les amendes pour faire respecter le 20 % social, en étant plus strict
- Imposer 20 % de logement social dans tout nouveau projet suffisamment important
- Réellement mettre en œuvre les moyens qu’a le préfet pour imposer du logement social aux collectivités qui ne bougent pas
- Louer du parc privé au nom de l’état pour y héberger les gens en ayant besoin
Laisser un commentaire