Je râle souvent, je diffuse pas mal de liens d’opinion. Parfois il faut finir par se jeter à l’eau, alors j’ai tenté de formaliser un peu ce que je pense sur certains sujets.
Je sais que certaines propositions ne sont pas neuves. Je sais même que certaines sont déjà applicables, je parle de les appliquer réellement et complètement. Je sais aussi que ces positions contiennent une part d’idéalisme. C’est conscient et volontaire. Sans pragmatisme nous n’avançons pas, mais l’idéalisme nous donne la direction à prendre. Il faut non seulement avancer mais aussi le faire dans la bonne direction, les deux sont indissociables.
Enfin, bien entendu, toute évolution demande une mise en œuvre progressive. C’est implicite et ne comptez pas sur moi pour mettre des précautions oratoires à chaque phrase.
Bulle immobilière et aides publiques
Le logement représente une part trop importante des budgets. Malgré toutes nos aides, ou plutôt à cause d’elles, la situation reste plus difficile que dans les autres pays.
Un temps on souhaite faciliter le logement en proposant une aide, mais assez rapidement les propriétaires augmentent le loyer en conséquence. Si vous pouviez faire l’effort avant, vous le pourrez après, et la différence va dans la poche du propriétaire.
Évidemment si le logement est plus rentable, le prix augmente à l’achat. Du coup on fait des aides à l’accession à la propriété et là aussi évidemment ça ne fait qu’augmenter les prix en atterrissant dans les finances des propriétaires actuels.
Malheureusement la logique s’auto-entretient, augmentant le besoin d’aide et les prix. Il n’y a même pas forcément de visée spéculative de l’essentiel des propriétaires : Ceux qui n’ont qu’une seule propriété ont au mieux un jeu à somme nulle.
Cette hausse permanente ne sert que sont ceux qui sont déjà dans le système avec un parc important. Eux empochent au final toute la bulle immobilière, financée entre autre par les aides publiques.
Il faut être clair qu’une baisse généralisée bénéficierait à tous, y compris aux propriétaires actuels. Certes ils vendraient moins cher en cas de départ, mais leur besoin de financement pour acheter le logement suivant est aussi réduit d’autant. Tout au plus ils pourront avoir l’impression d’avoir « payé cher pour rien », mais ils ne perdront pas de sous et ne seront pas dans une situation plus négative qu’actuellement.
Achat, vente, et accession à la propriété
Solution simple : Taxer (plus) fortement les plus-values sur l’achat-revente, et encore plus fortement quand il ne s’agit pas d’un logement principal. On peut même imaginer faire temporairement des allègements d’impôts sur les moins-values du logement principal, pour encourager les baisses tout en amortissant un peu l’impact sur les propriétaires. Bien entendu cela demande d’arrêter en parallèle les aides à l’accession à la propriété, qu’elles soient à destination des promoteurs ou des acheteurs, qu’elles soient directes, via des allègement ou par d’autres moyens indirects.
Cela revient finalement à transférer les aides à l’achat qui contribuent à la hausse, dans des aides qui compensent et encouragent les baisses à la vente.
- Fortement taxer les plus-values sur les achats-ventes de logement
- Réaliser temporairement des allègements d’impôts en cas de moins-value
- Arrêter toutes les aides publiques à l’accession à la propriété
Prix des locations
Une fois le système amorcé pour l’achat-vente, on pourra diminuer les aides à la location en conséquence (le logement étant moins cher, la pression retombant sur les loyers sera elle aussi plus faible, rendant moins nécessaires les aides). Les seules aides pertinentes qui n’encouragent pas la hausse des loyers ou du prix des surfaces, sont celles qui limitent le prix du loyer, comme les HLM.
Dans d’autres pays les logements grand standing sont parfois loués à prix plancher à des étudiants, qui en échangent en prennent grand soin. Ça coute moins cher que de ne pas louer, et le logement est entretenu. C’est exactement l’effet à rechercher : que louer soit moins cher que de laisser vacant. Pour ça ce n’est pas une aide qu’il faut, sinon elle augmentera d’autant la rentabilité, et donc les prix à l’achat-vente, mais bien une (forte) taxe aux surfaces vacante depuis plus de quelques mois. Je parle de surfaces pour inclure aussi les bureaux, sinon un effet pervers serait de rendre moins intéressants la construction de logements et que les investisseurs se retournent vers la construction exclusive de bureaux.
- Diminuer les aides à la location jusqu’à extinction
- Taxer fortement les surfaces vacantes
- Mettre en œuvre les réquisitions de logements vacants
Accès à la location
Les problèmes de location ne s’arrêtent pas au simple montant du loyer. Il faut à certains endroits plusieurs cautions personnelles de proches ou amis, un revenu au moins équivalent à quatre fois le loyer (fiches de paie à l’appui), emploi CDI obligatoire, historique de des paiements sur les locations précédentes (je vous assure, on le demande), quand ce n’est pas plus loin (copie des déclarations d’impôts du locataire ainsi que de toutes ses cautions).
J’aurai envie d’encadrer très plus strictement les pièces et les informations qu’on peut demander, ou non, dans un dossier. Je sais que forcément les gens demanderont quand même officieusement, mais une vraie pression et volonté politique peuvent faire dégonfler doucement les pratiques. Si les excès persistent, on peut aussi légalement autoriser le locataire à mentir et à produire de faux documents (uniquement à cet usage) à tout propriétaire qui ferait des demandes illégales. Cela permet de ne pas jouer sur la répression mais simplement de rendre caduques et inutiles toutes les demandes excessives.
Si cela peut vous sembler exagéré, pensez qu’une entreprise classique n’a, elle, pas toujours le droit de refuser une vente à un particulier. Un magasin n’a pas le droit d’être réservé aux cadres mariés sans enfants. Sans en arriver à ce niveau là, il n’est pas forcément légitime ni bon pour notre société que le propriétaire puisse aller aussi loin qu’il le souhaite dans la sélection. C’est son bien, mais à partir du moment où il passe sur le marché de location public, il n’y a rien qui s’oppose à respecter des règles de neutralité et de libre accès, au contraire.
- Encadrer très fortement les pièces et informations que le propriétaire peut demander au locataire
Garantie des propriétaires
Restreindre la sélection des locataires c’est aussi restreindre les possibilités de se prémunir contre les impayés. Or s’il peut être légitime de faciliter l’accès à la location et de rendre extrêmement difficile l’expulsion de locataires débiteurs, le droit au logement est à assurer par la société et l’état, pas à porter par un propriétaire particulier. C’est là qu’il faut intervenir.
Il doit exister une procédure rapide et simple contre un locataire débiteur. Cette procédure doit pouvoir mener soit vers un statu quo (si le propriétaire a consciemment loué à quelqu’un qui n’avait pas les ressources), une expulsion rapide et réellement mise en œuvre (probablement essentiellement pour un locataire de mauvaise foi), ou vers une garantie de paiement de la part de l’état (qui assume alors son rôle de fournir un logement à tous).
Charge à l’état de se récupérer sa mise vers le locataire si c’est faisable plus tard, d’imposer transférer vers un autre logement plus adapté si la situation perdure, ou de finir par une expulsion si cela se révèle vraiment le plus pertinent. Dans tous les cas cela devient une affaire entre l’état et le locataire, dans laquelle le propriétaire n’a plus part et plus d’intérêt.
L’état devra certes financer cette garantie mais le droit à logement décent est bien une charge qui doit lui incomber à lui. Disons que je préfère financer ça que la somme de toutes les aides à l’achat ou à la location. La taxe sur les logements vacants peut aussi alimenter ce même fond de garantie. Enfin, pour ceux qui n’aiment pas la gestion publique, rien n’empêche d’en déléguer la gestion à des prestataires privés comme le 1 % logement.
- Faciliter la résolution des impayés par une garantie de l’état (ou une expulsion rapide si c’est pertinent)
Améliorer le logement social et le logement d’urgence
Quand je vois dans le projet socialiste de monter à 25 % le logement social, j’aimerai juste qu’on arrive à respecter les 20 % partout. Cela implique de monter sérieusement le montant des amendes et de les faire appliquer partout plus strictement, et plus précisément, quartier par quartier s’il le faut.
En réalité c’est encore plus finement qu’il faudrait aller, en imposant à tout nouveau projet d’envergure suffisamment importante d’inclure directement 20 % de logement social. Si un immeuble ou un lotissement se monte, cela veut dire que 20 % de la surface doit être du logement social. Sans exception.
Il faut aussi mettre réellement en œuvre la capacité du préfet à prendre en main les choses quand la collectivité ne bouge pas ou pas assez vite. Il en a les moyens, il manque juste une volonté politique.
Enfin, et je mets ça en relation avec le point précédent, il doit être possible pour l’état de prendre d’office un bail proposé au public (au prix proposé initialement par le propriétaire, mais sans possibilité de refuser par ce dernier). Un bail proposé par une agence ou une annonce doit pouvoir être contracté par l’état en priorité. Charge à l’état d’y mettre ceux qui sont en urgence, et éventuellement de proposer un loyer plus faible (en payant la différence). Cela permettrait de gérer en partie et temporairement les besoins d’urgence. Je ne parle en réalité pas de pouvoir le faire, mais de le faire effectivement.
- Augmenter les amendes pour faire respecter le 20 % social, en étant plus strict
- Imposer 20 % de logement social dans tout nouveau projet suffisamment important
- Réellement mettre en œuvre les moyens qu’a le préfet pour imposer du logement social aux collectivités qui ne bougent pas
- Louer du parc privé au nom de l’état pour y héberger les gens en ayant besoin
16 réponses à “12 propositions pour le logement”
Pour la question de la vacance :
1 – il faut pouvoir la démontrer (une armée d’huissiers ?)
2 – ça n’a pas forcément de sens en-dehors de certaines zones. Par chez moi, il y a à peu près zéro problème de logements, et on a aussi un certains nombres de logements vacants => la question c’est aussi celle de la répartition de la population sur le territoire
Très bon raisonnement, très intelligent, mais invendable politiquement parlant : il faut d’avantage parler au cœur et moins à l’intelligence des électeurs.
Pour ce qui est de démontrer la vacance, un espace vide c’est assez facile à démontrer. Tu verras d’ailleurs que les mairies réagissent assez vite pour demander une taxe d’habitation quand un logement autrefois vide semble d’un coup occupé.
Après effectivement, si on n’a pas connaissance de la vacance, on ne peut rien y faire. Maintenant s’il y a vraiment une pression sur le logement, on peut faire confiance aux associations pour les trouver et les signaler les logements vides. Ça ne me parait pas une difficulté insurmontable.
Pour ton premier point (qui rejoint finalement le second) : la réquisition est un outil, pas une obligation. S’il n’y a pas de besoin ou que la pression n’est pas suffisamment importante pour trouver les vacances, et bien il n’y aura pas de réquisition. Qu’il n’y ait pas de besoin est positif, on ne s’occupe que de là où il y en a un.
Bonjour
Je viens de lire les propositions et je reste particulièrement dubitatif concernant le point 7.
Je vois 2 cas de figures de location via un particulier, via une agence.
Dans le cas des particuliers, les documents demandés hors la loi ou non resteront à la discrétion du propriétaire. Comme il sera le seul décisionnaire, il pourra toujours justifier son refus sur un autre point que les documents fournis.
Dans les cas des régies, je pense que c’est pire, car elles ont pour justifier leur choix, un comité de sélection pour être « les plus justes » vis à vis des dossiers soumis, en gros c’est une grosse boite noire qui fera ce qu’elle voudra et aura toujours un justificatif de refus.
Cette proposition ne changera pas grand chose, car en théorie, la liste des documents à remettre est déjà fortement encadrée. Vu la quantité de cas possibles, il semble impossible de faire un contrôle réel (à moins de jouer bigbrother).
Il y aura donc probablement une opacité accrue sur les motivations d’affectation des dossiers.
Taxer la revente: meilleur moyen d’encourager l’inflation, la location au black, les dessous de table,.
Quid du contrôle des agences immobilières qui ne sont pas étrangères à l’inflation et dont l’utilité est plus que discutable.
Quid du prélèvement effectué par les notaires, dont les revenus (pour des officiers ministériels en situation de monopole) sont à mon sens…anachroniques.
Sans parler de l’arrivée massive de clients européens dont le pouvoir d’achat est bien supérieur.
Pour ce qui est de la location, le problème récurent sur les refus de louer sont dû à des garants ne justifiant pas de revenus suffisant.
La solution de l’état garant des impayés permettrait de débloquer beaucoup de chose. Ce dernier pouvant facilement récupérer sont dû via les services fiscaux par exemple.
Pour ce qui est des pièces et informations que le propriétaire peut demander au locataire, elles sont déjà encadrés légalement.
Quand une régie leur demande ou accepte trop de documents, il peut être envisageable pour des associations de prouver la chose. On n’évitera jamais l’arbitraire et les excès, mais on peut faire évoluer les pratiques dans le bon sens. Je ne dis pas que c’est facile, mais qu’on peut faire des choses s’il y a une volonté politique, et que pour l’instant elle manque.
Sur le problème de la répression j’aime justement bien l’idée aussi d’autoriser les gens à produire des faux quand il s’agit clairement de documents illégitimes. Ça rend totalement futile de demander ces documents, ou même de les accepter, sans demander des enquêtes de police digne de romans d’espionnage. J’ai juste peur des effets de bord, mais le concept de base pourrait avoir un effet immédiat.
Ensuite non, je ne veux pas faire de différence entre un particulier et une régie ici. Si le filtre est légitime pour l’un, il l’est pour l’autre.
Après sur la boite noire, c’est déjà le cas. Sauf à imposer à un propriétaire de prendre le premier candidat satisfaisant une série de critères objectifs non discriminants (ce qui me parait encore plus difficile et à réaliser et à faire passer dans l’opinion), le feeling reste encore un des critères les plus importants, y compris avec les régies (sisi).
Attention, je ne taxe pas la revente mais la plus-value. C’est nettement différent parce que la taxe dépend de l’inflation. Si en plus on fait une taxe non linéaire sur cette plus-value, ça peut limiter sans encourager à augmenter encore plus pour compenser la taxe.
Pour la location au noir, je vois mal en quoi une taxe sur les plus-values de revente encouragerait à louer au noir. C’est d’autant plus vrai qu’avec une taxe à la vacance, la location au noir devient d’un coup moins intéressante (vu qu’officiellement le logement devient vacant).
Pour le prélèvement des notaires c’est une question un peu orthogonale, et qui touche à bien d’autres problématiques. Je n’ai pas assez réfléchit à la question pour y donner mon avis (même si effectivement, savoir qu’on donne un numerus clausus à la profession à plus haut revenu moyen en France me gêne un peu). Mais là aussi attention : ils prennent une taxe sur le montant total, je ne parlais que de taxer la plus-value. L’incitation à baisser ou augmenter le prix de vente est très différente, voire opposée.
Pour l’arrivée des clients au pouvoir d’achat supérieur tu veux faire quoi ? interdire les gens riches ou bloquer les frontières ? Je me contente de parler des problèmes où j’ai au moins une proposition. En as tu une ?
Ok pour la plus-value.
Pour la loc au noir, c’est tout simplement que pour échapper à une taxation sur la revente (telle que je l’avais compris initialement), certains propriétaire seront tentés de louer, et parfois au noir (discussion récente avec quelques connaissances).
Pour les notaires et agences, je voulais simplement indiquer qu’une part non négligeable de la somme déboursée par un acheteur leur était versée.
Pour les étrangers, c’est une question délicate et je n’ai pas de solution miracle. Je ne savais pas qu’il était interdit de désigner un facteur qui participe à l’inflation immobilière sans donner de solution. Vraiment désolé.
Désolé pour la fin, j’ai effectivement été un peu agressif, et ce n’était pas mon intention. Je l’ai pris pour moi alors que je n’aurai pas du. Merci de l’avoir fait.
Pas de souci.
Achat, vente, et accession à la propriété: je vais me permettre une approche complémentaire. Un grand nombre de transaction immobilière se passe par des agences. À l’époque, quand les prix étaient « raisonnables », que leur commission soit de 5 à 10% était acceptable. De nos jours, leur rémunération n’a plus aucune commune mesure avec le service rendu: prendre 13K€ sur une vente à 230K€ (net vendeur) pour filtrer des candidats et faire trois visites par semaine et sur-réaliste.
De plus, (je garde cet exemple) ces 13K€ à la charge de l’acheteur ne sont pas neutres: lors de la revente, le propriétaire va être tenté de reporter ces 13K€, puisque lorsqu’il a acheté, il a acheté une maison à 243K€, pas 230K€: c’est un effet de levier mécanique horrible qui enrichie toujours plus les agence immobilière, sans nouveau service rendu.
Il me semble raisonnable de plafonner la valeur absolue de la commission qu’un agent immobilier demander, en plus de sa valeur proportionnelle.
PS: merci pour ce très bon billet.
Plafonner en valeur absolue voudrait dire mettre fin aux prix libres dans ce domaine. Sauf à vraiment considérer que les agences sont *le* responsable de tout le problème de logement, c’est assez difficile je pense.
Par contre le fait que les agences soient intéressés au gonflement de la bulle est effectivement un problème (vu qu’ils sont moteurs sur la définition des prix). Je ne sais pas si c’est vraiment un des leviers principaux, si même si on peut faire quelque chose dans ce domaine.
Oui mais tu ne parles pas que de réquisition, mais de « Taxer fortement les surfaces vacantes ». Personnellement, et si on parle de politique (au sens de l’organisation de la société), je serai plutôt favorable à inciter les entreprises et les gens à se répartir sur le territoire, plutôt que de chercher à palier les limitations de l’entassement des gens et des entreprises en des points donnés, ce qui me semble plutôt être l’approche de tes 12 propositions.
Les problématiques sont différentes donc ce n’est pas spécifiquement lié au texte, mais je vous invite aussi à lire http://owni.fr/2011/04/08/cher… (politique des logements HTML à Paris 16ème)
Je dois être trop honnête car autour de moi, mes connaissances hors famille préfèrent frauder les documents demandés afin de louer sinon ça serait cause perdue.
Pour ma part, ça fait un bout de temps que j’économise (tout en m’autorisant des choses quand même) donc j’ai un apport conséquent mais c’est ma famille qui a fini par me faire un prêt sans intérêt car sinon je serai toujours à la recherche du fameux CDI et du salaire idéal. En moyenne, je gagne le salaire médian (1.500 euros), souvent celui qui donne plein d’obligations sans en tirer aucun avantage comparé aux tranches sociales/fiscales inférieures et supérieures.
J’habite l’Ile-de-France, mon métier est pratiqué en très grande majorité dans cette région, tous comme les études qui vont avec. Je déplore l’état actuel de Paris car ces habitants sont soient des classes populaires ou des classes supérieures. Les classes intermédiaires sont exclues. Un extrême ou l’autre.
En écrivant ces mots, je me rends compte que ça se résume pas à la ville de Paris mais par exemple à la mienne, j’ai choisi mon futur appartement qui se construit dans un quartier où je sais que mon (futur) bien immobilier côtoiera des propriétaires ou locataires ayant la même exigence que moi. J’aurai voulu changer de quartier, me rapprocher de certaines infrastructures de transports mais déjà actuellement, les biens présents ne sont pas entrenus. Et sans le vouloir, la mairie (socialiste) qui a validé ces projets de construction construit des ghettos (ce qui est plutôt contraire à son idéologie).
Je fais sans doute me faire taper sur les doigts mais trouvez-vous normal que des étudiants n’habitant pas la région puise étudier dans une autre alors que l’Etat leur propose la même formation dans la leur ? Ça réduirait de beaucoup le problème du logement étudiant, non ? (et améliorait sans aucun doute le niveau déplorable en sortie de fin d’études supérieures quand on voit un échec à 50% des établissements publics).